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不動産業の魅力現在、中古マンションの売買仲介が活況を呈しています。なぜ、中古マンションが動いているのか、なぜ中古マンションが有利なのか、そして、中古マンションの売買を取り扱う不動産業者の魅力はどこにあるのか、特に業としての中古マンション売買仲介業の魅力について、すばらしい実績をあげている実例をもとに、徹底的に掘り下げて紹介していきたいと思っています。
一概に「不動産業」といっても、その中には多くの事業パターンがあり、すべてをひとまとめに論じるわけにはいきません。そこでまず、不動産業とはどのような業種なのか、基本的な解説から始めます。
■不動産業の事業パターン不動産業の事業パターンは次のように分けることができます。同じ不動産業ではあっても、実際にはいくつかのパターンに分類されるわけです。
ここでは「中古マンション売買仲介業」の魅力を詳しく説明していきますが、不動産業の概略をご理解いただくことで、中古マンション売買仲介業の魅力がよりわかりやすくなることと思います。１．開発・分譲業土地を購入・造成し、分譲・販売していく事業形態です。
デベロッパーなどがこれに属し、人・物・金・時間・ノウハウを必要とする事業で、ハイリスク・ハイリターンと考えられます。一般の中小・零細業者には不向きな事業でしょう。
２．賃貸業ビル、マンション、アパートなどのオーナーのことです。リスクが少なく､物件のメンテナンスや入居者の管理が的確になされれば、安定的に収入を得ることができます。
ただし、物件取得のために多額な資金が必要です。３．賃貸管理業賃貸物件のメンテナンスや家賃回収を行うことで管理収入を得る事業形態です。

管理の対価として、家賃に対して数％の管理手数料を得る契約をオーナーと結びます。１戸あたりの手数料は少ないものの、一定以上の管理件数になれば安定的に収益が望め、経営計画がいちばん立てやすい事業で、ローリスク・ローリターンといえます。
仮に、1,000戸管理し、平均家賃が５万円で管理手数料が平均８％であるとしたら、毎月の管理手数料だけで400万円になります。これは、収入的には自社でアパートを80戸経営しているのと同じことになります。
ただし、アパート経営の場合に空室ができると、1室分の家賃がそのまま減少してしまいますが、賃貸管理では、管理手数料である８％分が減少するだけで済みます。もっとも、これは危機管理上の考え方であって、空室の増加はオーナーとの賃貸管理契約自体を危ういものとしてしまいます。
したがって、できるだけ空室を生まない工夫があわせて必要になります。４．流通業・売買業売主さんの物件を自社で買い取り、買主さんに売却する形態で、買取仲介業と呼んでもよいでしょう。
競売物件を落札して、内外装をリフォームして販売するようなものもこの分類といえます。ハイリスク・ハイリターン的な事業で、資金が必要になります。
･売買仲介業売買物件を仲介して、その仲介手数料が収入となる事業です。仲介をするだけで、物件を仕入れる（買い取る）わけではありませんから、大きな資金を要するわけではありません。
人・物・金がかからずローリスク・ハイリターンであり、夫婦で自宅ででも経営ができるいちばん魅力的な事業であるといえます。営業戦略さえ構築できれば、少人数で大きな利益を生み出すことも可能です。

その戦略を紹介いたします。不動産業に限ることなく、世に多くの事業がありますが、あらゆる業種・事業を見渡した中でも、大変魅力的な事業であるといえます。
・賃貸仲介業賃貸物件の仲介による手数料を収入とする事業です。賃貸仲介業をメインとして展開できるのであれば、賃貸管理業まで手がけることができ、また管理業を預かることにより、仲介手数料も効率よくチャージでき、ふたつの事業は、車の両輪のようなものです。
５．不動産コンサルティング不動産コンサルティングは、不動産コンサルティング技能登録制度ができてから脚光を浴びています。定義としては次のようになります。
「不動産コンサルティングとは、不動産に関する専門家としての知識や経験を生かし、公平かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営などについて、依頼者が最善の選択や意志決定をおこなえるように助言し、あるいは提言する業務をいう」まだ現在のところコンサルティングによる手数料を取得できることには無理がありそうですから、不動産業を取り巻く事業を並行して手がけることにより、収益を上げることを指向したほうがよいと思われます。不動産コンサルティングの業務の類型には、次のような区分があります。
・土地有効利用提案型コンサルティング・土地有効利用共同事業付随型コンサルティング・仲介コンサルティング・特定業務アドバイス型コンサルティング不動産コンサルティングというと、「事業用」と考えられがちですが、広く一般の居住用物件についても、コンサルティングを通じて、売主、買主のニーズに合った適切な売買のお手伝いをしていくという姿勢が必要です。このように、不動産業の事業パターンは、大きく５分類に分けることができますが、「流通業｣、中でも「売買仲介業｣、特にここでは中古マンション売買仲介業について詳しく述べてまいります。
売買仲介業は、少ない投資で、比較的早期に安定的に収益計上できる体制を作ることができることから、独立開業による参入､他の事業パターンから、あるいは他の業種からでも、立ち上げが容易であるといえます。また、売買仲介業で不動産業としての基礎を作り、賃貸仲介、賃貸管理等を指向していくことが有効といえます。
そのために、ここではいかに売買仲介業を早期に立ち上げ、基礎を確立していくか掘り下げていきます。 ■不動産業の特異性（１）不動産業と一般の商店とでは利益を上げる要素がどのように違うのでしょうか。
売買仲介業において収入を得るには、いかに多くの成約件数を上げるかということにつきます。不動産業と一般の商店とでは利益をあげる要素がどのように違うかを見てみましよう。
◆一般の商店の場合で利益を上げるための要素安く仕入れる高く売る数多く売る経費を少なくする商品の回転率を上げる◆不動産売買仲介業で利益を上げる要素数多く売る経費を少なくする最近は価格破壊が叫ばれ、卸価格も小売価格も圧縮されていますが、これは利益破壊につながり、一般の商店の収益はますます悪化しています。おまけに季節物であれば、商品在庫を持ち越すと翌年には陳腐化して売れなくなるため、シーズンの終わりに投げ売りをする羽目になります。

また在庫が増えると借り入れの金利が増えたり、借入金が凍結されることになり、ますます負担が大きくなります。不動産売買仲介業は、仕入原価がなく仲介料が売上高となるため、粗利100％という特異性があります。
仲介料そのものが全額利益となり、翌日の仕入れ資金も必要ありません。手数料の値引きもありませんから、成約件数さえ上がればこれほど魅力ある事業は他にないものと思われます。
不動産業者の受け取る仲介手数料は、「物件価格の３％＋６万円」で計算できます。

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